Glossaire de l’assurance immeuble

A

• Administrateur de biens :
  L’administrateur de biens est un professionnel mandaté pour gérer des biens immobiliers appartenant à des particuliers, des sociétés ou des copropriétés. Son rôle couvre la gestion technique (entretien de l’immeuble), administrative (assemblées générales, comptabilité), et financière (encaissement des loyers, répartition des charges).
  Dans le cadre de l’assurance immeuble, l’administrateur de biens peut être chargé de souscrire et de gérer le contrat multirisque immeuble (MRI) au nom du syndicat des copropriétaires ou du propriétaire bailleur.
  Exemple :
  Une copropriété de 60 logements à Lyon mandate un administrateur de biens pour gérer l’ensemble de l’immeuble. Lorsqu’un dégât des eaux survient dans les parties communes, c’est l’administrateur qui contacte l’assureur, déclare le sinistre et suit l’indemnisation au nom du syndicat des copropriétaires.

• Ascenseurs et équipements communs :Les ascenseurs et équipements communs (chaufferie, portes automatiques, interphone, éclairage des parties communes, etc.) font partie intégrante des parties communes d’un immeuble. À ce titre, ils sont couverts par le contrat assurance multirisque immeuble (MRI) en cas de sinistre. La garantie peut inclure les dommages matériels (panne électrique, incendie, inondation) et la responsabilité civile si un accident survient du fait d’un dysfonctionnement.
  Exemple :
  Dans une copropriété de 12 étages à Marseille, un incendie se déclare dans la machinerie de l’ascenseur. Les réparations sont prises en charge par la MRI au titre de la garantie incendie. De plus, si un copropriétaire est blessé dans l’ascenseur défectueux, c’est la responsabilité civile du syndicat des copropriétaires qui est mobilisée pour l’indemniser.

• ASL (Association syndicale libre) :
  L’ASL est une structure juridique qui regroupe plusieurs propriétaires pour gérer des parties ou équipements communs (voiries, espaces verts, bâtiments collectifs). Contrairement à une copropriété classique, l’ASL n’est pas soumise à la loi de 1965 mais doit tout de même assurer ses biens communs. Elle souscrit donc généralement une assurance multirisque immeuble (MRI) couvrant les locaux et équipements partagés, ainsi que la responsabilité civile des membres.
  Exemple : Une ASL gérant un lotissement avec une salle commune, une piscine et un portail automatique souscrit une MRI. En cas de vandalisme sur le portail, les frais de réparation sont pris en charge par l’assurance de l’ASL, évitant que les propriétaires payent directement.

• Assurance multirisque immeuble (MRI) :
  L’assurance multirisque immeuble est le contrat d’assurance principal souscrit par un syndicat de copropriétaires, une ASL ou un propriétaire unique d’immeuble. Elle couvre les dommages matériels aux parties communes (incendie, dégât des eaux, explosion, vandalisme, catastrophes naturelles…), ainsi que la responsabilité civile du syndicat des copropriétaires vis-à-vis des tiers. La MRI peut aussi inclure des garanties optionnelles comme le bris de glace, les dommages électriques ou le vol dans les parties communes.
  Exemple : Dans une copropriété de 50 lots à Lille, un incendie se déclare dans les caves. Les frais de reconstruction sont pris en charge par l’assurance multirisque immeuble, évitant une contribution financière exceptionnelle des copropriétaires.

• Assurance PNO (Propriétaire non occupant) :
  L’assurance PNO est une couverture obligatoire pour tout copropriétaire qui possède un logement mais ne l’occupe pas (par exemple en cas de location ou de logement vacant). Elle complète l’assurance multirisque immeuble (MRI) en protégeant les parties privatives du copropriétaire, sa responsabilité civile, et certains dommages non couverts par la MRI ni par l’assurance habitation du locataire.
  Exemple : Un copropriétaire loue son appartement à Paris. Une fuite d’eau provenant de son ballon d’eau chaude endommage l’appartement voisin. L’assurance PNO intervient pour couvrir la responsabilité civile du propriétaire, en complément de la MRI de l’immeuble.

• Assurance protection juridique copropriété :
  L’assurance protection juridique copropriété est un contrat optionnel, souvent adossé à la multirisque immeuble (MRI). Elle permet au syndicat des copropriétaires d’être accompagné et indemnisé pour les frais de procédure en cas de litige : impayés de charges, conflits avec un prestataire, contestation de travaux ou décision d’assemblée générale. Elle couvre les frais d’avocat, d’expertise et de justice.
  Exemple : Une copropriété engage un procès contre une entreprise de ravalement qui a mal exécuté ses travaux. L’assurance protection juridique prend en charge les frais d’avocat et d’expertise pour défendre le syndicat des copropriétaires.

• Assurance responsabilité civile du syndicat :
  Incluse dans la multirisque immeuble (MRI), l’assurance responsabilité civile du syndicat des copropriétaires est obligatoire depuis la loi ALUR. Elle couvre les dommages causés à des tiers par les parties communes de l’immeuble (chute d’éléments de façade, défaut d’entretien des escaliers, infiltrations d’eau, etc.). Cette garantie protège donc juridiquement et financièrement la copropriété contre les réclamations extérieures.
  Exemple : Une tuile se détache de la toiture de l’immeuble et blesse un passant. L’assurance responsabilité civile du syndicat indemnise la victime pour les dommages corporels subis.

• Assureur immeuble :
  L’assureur immeuble est la compagnie d’assurance qui propose, gère et indemnise les contrats de multirisque immeuble (MRI). Il établit la police d’assurance, encaisse les primes et mandate des experts en cas de sinistre. Le choix de l’assureur par le syndicat des copropriétaires ou l’ASL est déterminant pour bénéficier de garanties adaptées et d’une gestion efficace des sinistres.
  Exemple : Après un incendie dans le local poubelle d’une copropriété, l’assureur immeuble missionne un expert pour chiffrer les réparations et indemnise le syndicat des copropriétaires selon les garanties prévues au contrat MRI.

B

• Bris de glace :
  Le bris de glace est une garantie optionnelle de l’assurance multirisque immeuble (MRI). Elle couvre la casse accidentelle ou volontaire des vitres, baies vitrées, portes vitrées et miroirs situés dans les parties communes d’un immeuble. Cette garantie permet d’éviter à la copropriété de supporter directement le coût de remplacement souvent élevé des surfaces vitrées.
  Exemple : Dans une résidence à Toulouse, la baie vitrée du hall d’entrée est brisée à la suite d’un acte de vandalisme. La garantie bris de glace de la MRI prend en charge le remplacement de la vitre.

C

• Capital assuré :
  Le capital assuré correspond à la valeur retenue par l’assureur pour couvrir l’immeuble dans le cadre de la multirisque immeuble (MRI). Il est généralement calculé sur la base de la valeur de reconstruction à neuf du bâtiment et inclut les équipements collectifs. Ce montant détermine le niveau de protection de la copropriété et conditionne le montant de la prime d’assurance. Un capital trop faible entraîne un risque de sous-assurance et donc une indemnisation réduite en cas de sinistre majeur.
  Exemple : Une copropriété de 3 500 m² fixe son capital assuré à 7 millions d’euros. Après un incendie partiel, l’assureur indemnise les réparations proportionnellement au capital assuré, garantissant la bonne reconstruction de l’immeuble.

• Catastrophes naturelles (CATNAT) :
  La garantie catastrophes naturelles est automatiquement incluse dans toute assurance multirisque immeuble (MRI). Elle couvre les dommages causés par des phénomènes naturels d’ampleur exceptionnelle reconnus par un arrêté interministériel (inondations, séismes, coulées de boue, sécheresse, glissements de terrain…). L’indemnisation est conditionnée à cette reconnaissance officielle et intervient après application d’une franchise légale.
  Exemple : Une copropriété située en région PACA subit des fissures importantes sur les façades à la suite d’un épisode de sécheresse. L’arrêté de catastrophe naturelle ayant été publié, l’assureur MRI indemnise les travaux de réparation.

• Clause d’exclusion :
  La clause d’exclusion est une disposition du contrat multirisque immeuble (MRI) qui définit les situations ou dommages non couverts par l’assureur. Elle vise souvent les sinistres liés au défaut d’entretien, à la vétusté avancée, à des actes intentionnels ou à des travaux non déclarés. La lecture attentive des exclusions est essentielle pour éviter les mauvaises surprises lors d’un sinistre.
  Exemple : Une infiltration d’eau survient dans un immeuble dont la toiture n’a pas été entretenue depuis 20 ans. L’assureur refuse d’indemniser, en s’appuyant sur la clause d’exclusion relative au défaut d’entretien.

• Clause de renonciation à recours :
  La clause de renonciation à recours est une disposition du contrat multirisque immeuble (MRI) par laquelle l’assureur accepte de ne pas exercer de recours contre une personne responsable d’un sinistre, généralement un copropriétaire ou un locataire. Elle permet de simplifier la gestion des sinistres en copropriété et d’éviter des litiges internes entre occupants.
  Exemple : Un copropriétaire provoque accidentellement un dégât des eaux qui touche les parties communes. Grâce à la clause de renonciation à recours, l’assureur MRI indemnise les réparations sans se retourner contre ce copropriétaire.

• Conditions générales :
  Les conditions générales sont le document type fourni par l’assureur qui décrit de manière standardisée le fonctionnement d’un contrat multirisque immeuble (MRI). Elles précisent l’étendue des garanties, les exclusions, les obligations de l’assuré et les modalités de gestion des sinistres. Identiques pour tous les contrats d’un même assureur, elles doivent être complétées par les conditions particulières propres à l’immeuble.
  Exemple : Un syndic souhaite vérifier si la garantie « dommages électriques » est incluse dans son contrat MRI. Il consulte les conditions générales qui détaillent les garanties de base et les exclusions.

• Conditions particulières :
  Les conditions particulières sont la partie personnalisée d’un contrat multirisque immeuble (MRI). Elles précisent les informations propres à l’immeuble assuré : adresse, surface, nombre de lots, montant du capital assuré, franchises, garanties optionnelles souscrites et primes à régler. Elles complètent les conditions générales et permettent d’adapter le contrat aux caractéristiques spécifiques de la copropriété.
  Exemple : Dans une copropriété de 80 lots, les conditions particulières indiquent un capital assuré de 12 millions d’euros, une franchise de 1 000 € pour les dégâts des eaux et l’ajout d’une garantie bris de glace pour les baies vitrées du hall.

• Conseil syndical :
  Le conseil syndical est l’organe représentatif des copropriétaires chargé d’assister et de contrôler le syndic dans la gestion de l’immeuble. En matière d’assurance multirisque immeuble (MRI), il intervient souvent pour comparer les devis, évaluer les garanties proposées et recommander à l’assemblée générale le choix du contrat le plus adapté. Il joue un rôle de contrôle mais aussi de prescripteur.
  Exemple : Dans une copropriété de 40 lots, le conseil syndical analyse trois devis de MRI. Il recommande à l’assemblée générale de changer d’assureur afin d’obtenir une meilleure couverture incendie et une économie de 20 % sur la prime annuelle.

• Convention IRSI :
  La convention IRSI (Indemnisation et Recours des Sinistres Immeuble) est un accord entre assureurs, en vigueur depuis 2018, qui définit les règles de gestion et d’indemnisation des sinistres dégâts des eaux et incendies en copropriété. Elle fixe notamment quel assureur prend en charge l’indemnisation selon l’origine et le montant du sinistre (plafonds de 1 600 € et 5 000 €).
  Exemple : Une fuite d’eau provenant d’un appartement endommage le couloir commun et le logement du voisin. Selon la convention IRSI, c’est l’assureur du logement sinistré qui indemnise directement les réparations, simplifiant la gestion du dossier pour le syndic.

• Cotisation d’assurance :
  La cotisation d’assurance est la somme payée chaque année par le syndicat des copropriétaires à l’assureur au titre du contrat multirisque immeuble (MRI). Elle est calculée en fonction du capital assuré, des garanties choisies, du nombre de sinistres antérieurs et du profil de l’immeuble. Elle est ensuite répartie entre les copropriétaires dans les charges communes.
  Exemple : Une copropriété de 100 logements paie une cotisation annuelle de 25 000 € pour sa MRI. Chaque copropriétaire contribue selon sa quote-part, inscrite dans l’état de répartition des charges.

• Courtier en assurance immeuble :
  Le courtier en assurance immeuble est un intermédiaire entre le syndicat des copropriétaires et les compagnies d’assurance. Son rôle est de rechercher, comparer et négocier les meilleures conditions pour un contrat multirisque immeuble (MRI). Il accompagne également la copropriété lors des déclarations de sinistre et du suivi des indemnisations, offrant un conseil indépendant et personnalisé.
  Exemple : Un syndic bénévole d’une copropriété de 6 000 m² fait appel à un courtier. Celui-ci obtient une MRI avec une meilleure couverture incendie et une économie de 30 % sur la cotisation annuelle par rapport à l’assureur précédent.

D

• Dégât des eaux :
  Le dégât des eaux est le sinistre le plus fréquent en copropriété et il est systématiquement couvert par l’assurance multirisque immeuble (MRI). Il peut résulter d’une fuite, d’une infiltration, d’une rupture de canalisation ou d’un débordement. Sa prise en charge est encadrée par la convention IRSI, qui détermine quel assureur indemnise selon l’origine du sinistre et le montant des dommages.
  Exemple : Une canalisation commune éclate dans les sous-sols d’un immeuble, provoquant des infiltrations dans plusieurs appartements. La MRI de l’immeuble prend en charge les réparations des parties communes et l’indemnisation des copropriétaires touchés.

• Déclaration de sinistre :
  La déclaration de sinistre est la démarche obligatoire par laquelle le syndic, le conseil syndical ou un copropriétaire informe l’assureur d’un dommage affectant l’immeuble ou ses parties communes. Dans le cadre de la multirisque immeuble (MRI), elle doit être réalisée dans les délais prévus par le contrat (souvent 5 jours ouvrés). Elle conditionne l’indemnisation et permet à l’assureur de missionner un expert.
  Exemple : Après un incendie dans le local poubelle, le syndic déclare le sinistre à l’assureur MRI dans les 48 heures, fournissant photos et devis. L’assureur mandate un expert pour évaluer les dommages.

• Défense-recours :
  La garantie défense-recours, incluse dans de nombreux contrats multirisque immeuble (MRI), permet au syndicat des copropriétaires d’être assisté et indemnisé pour les frais juridiques en cas de litige. Elle couvre la défense en cas de mise en cause de la responsabilité du syndicat et le recours contre un tiers responsable d’un sinistre.
  Exemple : Une copropriété est assignée par un commerçant voisin à la suite d’une infiltration d’eau. La garantie défense-recours de la MRI prend en charge les honoraires d’avocat et les frais de procédure pour défendre la copropriété.

• Déchéance de garantie :
  La déchéance de garantie est la perte du droit à indemnisation prévue par le contrat multirisque immeuble (MRI) lorsqu’un assuré ou le syndic ne respecte pas ses obligations contractuelles. Elle peut s’appliquer en cas de déclaration tardive d’un sinistre, de fausse déclaration intentionnelle ou de défaut d’entretien manifeste de l’immeuble.
  Exemple : Une infiltration d’eau est signalée plusieurs mois après sa découverte. L’assureur refuse d’indemniser les dommages au titre de la déchéance de garantie pour déclaration tardive.

• Décret de 1967 :
  Le décret du 17 mars 1967 est le texte d’application de la loi de 1965 sur la copropriété. Il précise les modalités de gestion des immeubles collectifs, y compris les obligations liées à l’assurance. Il encadre notamment le rôle du syndic dans la souscription et la gestion du contrat multirisque immeuble (MRI).
  Exemple : Lors d’une assemblée générale, le syndic rappelle que le décret de 1967 lui impose de veiller à ce que l’immeuble soit assuré au titre de la responsabilité civile et de proposer un contrat MRI adapté.

• Dommages électriques :
  La garantie dommages électriques de l’assurance multirisque immeuble (MRI) couvre les détériorations subies par les installations électriques et les équipements communs en cas de surtension, court-circuit ou foudre. Elle permet d’éviter que la copropriété ne supporte seule les frais de remplacement d’appareils coûteux.
  Exemple : À la suite d’un orage, la foudre endommage le tableau électrique principal d’un immeuble. La garantie dommages électriques de la MRI prend en charge le remplacement et les réparations nécessaires.

• Dommages aux biens :
  Les dommages aux biens regroupent l’ensemble des dégradations matérielles subies par l’immeuble et ses équipements communs (toiture, façade, chaufferie, ascenseurs, parkings…). Ils constituent la couverture de base d’un contrat multirisque immeuble (MRI) et incluent les sinistres tels que l’incendie, le dégât des eaux, l’explosion ou le vandalisme.
  Exemple : Un incendie endommage la toiture et les combles d’une copropriété. La garantie dommages aux biens de la MRI finance les travaux de reconstruction.

E

• Effondrement :
  L’effondrement est un risque exceptionnel qui peut toucher la structure d’un immeuble (planchers, murs porteurs, toiture). Dans un contrat multirisque immeuble (MRI), il peut être couvert au titre des dommages aux biens, mais il nécessite souvent une extension de garantie spécifique selon la nature du bâtiment et son état d’entretien.
  Exemple : Dans une copropriété ancienne, un plancher de cave s’effondre à cause d’une fragilisation de la structure. L’assurance MRI, avec l’extension effondrement, indemnise les travaux de consolidation et de reconstruction.

• Exclusion de garantie :
  Une exclusion de garantie désigne un cas ou une situation dans laquelle le contrat multirisque immeuble (MRI) ne s’applique pas. Les exclusions courantes concernent le défaut d’entretien manifeste, les dommages intentionnels, ou les sinistres liés à des travaux non déclarés. Elles doivent être clairement indiquées dans le contrat et portées à la connaissance des copropriétaires.
  Exemple : Un mur de soutènement s’écroule car aucune réparation n’a été faite malgré des fissures signalées depuis plusieurs années. L’assureur refuse d’indemniser en invoquant l’exclusion liée au défaut d’entretien.

• Expertise amiable :
  L’expertise amiable est la procédure par laquelle l’assureur missionne un expert pour évaluer les dommages après un sinistre touchant l’immeuble. Dans le cadre de la multirisque immeuble (MRI), elle permet de déterminer les causes du sinistre, le montant des réparations et l’indemnisation due à la copropriété. Elle est dite « amiable » car un seul expert intervient, mandaté par l’assureur.
  Exemple : Après un incendie dans les parties communes, l’assureur envoie un expert qui constate les dégâts et établit un rapport fixant l’indemnisation selon le capital assuré et les garanties MRI.

• Expertise contradictoire :
  L’expertise contradictoire intervient lorsqu’il y a désaccord entre la copropriété et l’assureur sur les causes ou le montant d’un sinistre. Chaque partie mandate alors son propre expert, et un troisième expert peut être désigné pour arbitrer. Dans une MRI, cette procédure est fréquente lors de sinistres importants ou complexes.
  Exemple : À la suite d’un dégât des eaux majeur, l’assureur propose une indemnisation jugée insuffisante par le syndic. Une expertise contradictoire est lancée, permettant d’obtenir une réévaluation plus juste des réparations.

F

• Franchise :
  La franchise est la somme qui reste à la charge de la copropriété après l’indemnisation d’un sinistre par l’assureur dans le cadre de la multirisque immeuble (MRI). Elle peut être fixe (montant déterminé à l’avance) ou proportionnelle. Son niveau influence directement le montant de la cotisation : plus la franchise est élevée, plus la prime est réduite.
  Exemple : Après un dégât des eaux coûtant 8 000 €, l’assureur indemnise 7 500 € et laisse 500 € de franchise à la charge de la copropriété, comme prévu dans le contrat MRI.

G

• Garantie valeur à neuf :
  La garantie valeur à neuf est une option dans un contrat multirisque immeuble (MRI) qui permet d’indemniser les biens sinistrés sans appliquer de vétusté. Elle assure une reconstruction ou un remplacement équivalent à du neuf, ce qui évite aux copropriétaires de subir une perte financière liée à l’usure des équipements.
  Exemple : L’ascenseur d’un immeuble est détruit lors d’un incendie. Grâce à la garantie valeur à neuf, la copropriété est indemnisée pour le remplacement complet d’un ascenseur neuf, sans déduction liée à son ancienneté.

• Gestionnaire de copropriété :
  Le gestionnaire de copropriété est le salarié d’un syndic chargé du suivi quotidien des immeubles. Il gère notamment l’entretien, les assemblées générales et les contrats d’assurance multirisque immeuble (MRI). Il est l’interlocuteur direct des copropriétaires pour les déclarations de sinistres et le suivi des indemnisations.
  Exemple : Après une infiltration d’eau dans le parking souterrain, le gestionnaire de copropriété remplit la déclaration de sinistre et transmet les documents nécessaires à l’assureur MRI pour obtenir une indemnisation rapide.

I

• Immeuble en copropriété :
  Un immeuble en copropriété est un bâtiment divisé en lots privatifs et en parties communes, géré par un syndicat des copropriétaires. La souscription d’une assurance multirisque immeuble (MRI) est obligatoire pour couvrir les dommages aux parties communes et la responsabilité civile du syndicat.
  Exemple : Dans un immeuble en copropriété de 70 logements à Bordeaux, la MRI couvre les dégâts causés par un incendie dans les escaliers, garantissant la prise en charge des réparations.

• Incendie / explosion :
  La garantie incendie / explosion est une couverture de base de tout contrat multirisque immeuble (MRI). Elle protège la copropriété contre les dommages matériels causés par un feu accidentel, une explosion ou une implosion affectant les parties communes et, parfois, certaines parties privatives. Elle inclut aussi la responsabilité civile du syndicat en cas de propagation aux immeubles voisins.
  Exemple : Dans une copropriété de 40 lots, un incendie se déclare dans le local poubelle et endommage les cages d’escalier. La garantie incendie de la MRI prend en charge les travaux de remise en état.

• Indemnisation :
  L’indemnisation correspond au versement effectué par l’assureur à la suite d’un sinistre couvert par la multirisque immeuble (MRI). Son montant dépend du capital assuré, des garanties souscrites, de la valeur retenue (neuf ou vétusté déduite) et de la franchise prévue au contrat.
  Exemple : Après un dégât des eaux estimé à 15 000 €, l’assureur verse 14 000 € à la copropriété, déduction faite de la franchise contractuelle de 1 000 €.

• Indexation des capitaux :
  L’indexation des capitaux est une clause du contrat multirisque immeuble (MRI) qui ajuste automatiquement le montant du capital assuré chaque année, en fonction de l’évolution d’un indice (souvent l’indice du coût de la construction). Elle permet d’éviter la sous-assurance en cas d’augmentation des coûts de reconstruction.
  Exemple : Une copropriété assurée pour 8 millions d’euros voit son capital réévalué à 8,3 millions l’année suivante grâce à l’indexation. Ainsi, en cas de sinistre total, l’indemnisation reflète mieux les coûts actuels de reconstruction.

L

• Loi ALUR :
  La loi ALUR (Accès au Logement et Urbanisme Rénové), votée en 2014, impose notamment l’obligation pour les syndicats de copropriétaires de souscrire une assurance responsabilité civile. Elle rend également obligatoire pour chaque copropriétaire, occupant ou non occupant, de disposer d’une assurance. Cette loi a renforcé le rôle de la multirisque immeuble (MRI) dans la protection collective.
  Exemple : Un syndic professionnel rappelle en assemblée générale que, conformément à la loi ALUR, la copropriété doit impérativement souscrire une MRI incluant la responsabilité civile du syndicat.

• Loi de 1965 :
  La loi du 10 juillet 1965 fixe le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Elle définit les droits et obligations des copropriétaires et du syndicat, dont l’obligation d’assurer les parties communes via une multirisque immeuble (MRI). Cette loi est complétée par le décret de 1967 qui précise ses modalités d’application.
  Exemple : Lors d’un audit juridique, un conseil syndical vérifie que la copropriété respecte bien la loi de 1965 en ayant souscrit une MRI couvrant la responsabilité civile du syndicat et les dommages aux parties communes.

• Locataire :
  Le locataire est l’occupant d’un lot privatif dans une copropriété. Bien qu’il doive souscrire sa propre assurance habitation, il peut être concerné par les sinistres touchant les parties communes. En cas de dommage causé par l’immeuble (chute d’un élément de façade, dégât des eaux provenant des parties communes), c’est la multirisque immeuble (MRI) qui indemnise le locataire via la responsabilité civile du syndicat.
  Exemple : Un locataire d’un appartement au rez-de-chaussée subit des dommages matériels à la suite d’une infiltration d’eau provenant de la toiture. L’assurance MRI de la copropriété prend en charge l’indemnisation.

M

• Mandataire ad hoc :
  Le mandataire ad hoc est une personne désignée par le tribunal lorsqu’une copropriété rencontre de graves difficultés de gestion ou en cas de carence du syndic. Dans le cadre de la multirisque immeuble (MRI), il peut être chargé de régulariser la situation de l’immeuble en s’assurant que celui-ci est bien couvert et que les sinistres en cours sont correctement déclarés et suivis.
  Exemple : Une copropriété sans syndic depuis plusieurs mois n’avait plus d’assurance en cours. Le juge nomme un mandataire ad hoc qui procède immédiatement à la souscription d’une MRI afin de protéger l’immeuble et ses copropriétaires.

• Mutualisation des risques :
  La mutualisation des risques est le principe fondamental de l’assurance : chaque assuré contribue par sa prime, ce qui permet de répartir collectivement le coût des sinistres. Dans une multirisque immeuble (MRI), cela signifie que l’ensemble des copropriétaires finance ensemble la couverture des parties communes et bénéficie en retour d’une indemnisation en cas de sinistre.
  Exemple : Dans une copropriété de 120 lots, la prime annuelle de la MRI est répartie entre tous les copropriétaires. Lorsqu’un incendie survient dans les sous-sols, l’indemnisation des réparations est financée grâce au principe de mutualisation.

P

• Parties communes :
  Les parties communes désignent les espaces et équipements d’un immeuble appartenant collectivement à tous les copropriétaires (toiture, escaliers, couloirs, façades, ascenseurs, chaufferie, jardins…). La multirisque immeuble (MRI) a pour rôle principal de protéger ces parties communes contre les sinistres (incendie, dégât des eaux, vandalisme, etc.) et d’assurer la responsabilité civile du syndicat des copropriétaires.
  Exemple : Dans une copropriété de 50 logements, un incendie détruit le local vélos et les boîtes aux lettres. La MRI indemnise la remise en état de ces parties communes.

• Parties privatives :
  Les parties privatives sont les espaces appartenant exclusivement à chaque copropriétaire (appartement, cave, garage…). Elles ne sont généralement pas couvertes par la multirisque immeuble (MRI), sauf en cas de dommages causés par un sinistre touchant également les parties communes. Pour une protection complète, chaque copropriétaire doit souscrire une assurance habitation ou PNO.
  Exemple : Une fuite dans une canalisation commune provoque un dégât des eaux dans un appartement. La MRI prend en charge la réparation de la canalisation et les dégâts dans les parties communes, tandis que les dommages dans l’appartement sont couverts par l’assurance habitation du copropriétaire.

• Plafond de garantie :
  Le plafond de garantie est le montant maximum que l’assureur s’engage à indemniser en cas de sinistre, dans le cadre de la multirisque immeuble (MRI). Il est fixé dans le contrat pour chaque type de garantie (incendie, dégât des eaux, catastrophes naturelles…). Si les dommages dépassent ce plafond, la différence reste à la charge de la copropriété.
  Exemple : Un contrat MRI prévoit un plafond de garantie de 3 millions d’euros pour les dommages incendie. Après un sinistre majeur évalué à 3,5 millions d’euros, la copropriété est indemnisée à hauteur de 3 millions et doit financer le solde restant.

• Police d’assurance :
  La police d’assurance est le document officiel qui formalise le contrat conclu entre l’assureur et le syndicat des copropriétaires. Dans le cas d’une multirisque immeuble (MRI), elle précise les garanties souscrites, les exclusions, les franchises, les plafonds et le montant de la prime. Elle sert de référence juridique en cas de litige ou de sinistre.
  Exemple : Le syndic consulte la police d’assurance de la copropriété afin de vérifier si les dommages causés par une surtension électrique sont bien couverts par la MRI.

• Police unique par immeuble (PUI) :
  La police unique par immeuble est un contrat d’assurance multirisque immeuble (MRI) global qui couvre à la fois les parties communes et les parties privatives d’une copropriété. Elle permet une gestion centralisée, évite les doublons de garanties et assure une indemnisation uniforme en cas de sinistre. Cette formule est souvent utilisée pour les grandes copropriétés.
  Exemple : Une copropriété de 200 lots à Paris choisit une police unique par immeuble. Lors d’un dégât des eaux, l’ensemble des réparations (parties communes et privatives) est géré par le même assureur, simplifiant le traitement du dossier.

• Prime d’assurance :
  La prime d’assurance est le coût total payé par le syndicat des copropriétaires pour bénéficier de la couverture multirisque immeuble (MRI). Elle dépend notamment du capital assuré, des garanties choisies, du nombre de sinistres passés et des caractéristiques de l’immeuble (surface, équipements, localisation). Elle est généralement réglée annuellement et répartie entre les copropriétaires.
  Exemple : Une copropriété de 80 lots paie une prime annuelle de 18 000 € pour sa MRI. Chaque copropriétaire contribue à cette prime en fonction de sa quote-part des charges.

• Propriétaire bailleur :
  Le propriétaire bailleur est un copropriétaire qui loue son logement à un tiers. Ses parties privatives ne sont pas couvertes par la multirisque immeuble (MRI), sauf si le sinistre concerne aussi les parties communes. Pour être correctement protégé, il doit souscrire une assurance propriétaire non occupant (PNO), qui complète la MRI et l’assurance du locataire.
  Exemple : Un propriétaire bailleur loue un appartement à Lyon. Une fuite provenant de son ballon d’eau chaude cause des dégâts chez le voisin. L’assurance PNO du bailleur prend en charge sa responsabilité, en complément de la MRI de l’immeuble.

R

• Rapport d’expertise :
  Le rapport d’expertise est le document rédigé par l’expert mandaté par l’assureur après un sinistre. Dans le cadre d’une multirisque immeuble (MRI), il décrit les causes du sinistre, évalue l’ampleur des dommages et propose un montant d’indemnisation. Ce rapport sert de base pour le règlement des indemnisations à la copropriété.
  Exemple : Après un incendie dans le local chaufferie, l’expert mandaté par l’assureur rédige un rapport estimant les dégâts à 120 000 €. Ce document permet à l’assureur MRI de déterminer l’indemnisation due à la copropriété.

• Recours des voisins et des tiers :
  La garantie recours des voisins et des tiers, incluse dans la multirisque immeuble (MRI), couvre les dommages causés par l’immeuble à des bâtiments ou personnes extérieures. Elle s’applique par exemple en cas d’incendie ou de dégât des eaux se propageant à une propriété voisine. Elle protège le syndicat des copropriétaires contre les réclamations des tiers.
  Exemple : Un incendie dans une copropriété se propage au bâtiment voisin. L’assurance MRI de l’immeuble prend en charge l’indemnisation des dommages causés à la copropriété voisine grâce à la garantie recours des voisins et des tiers.

• Répartition des charges d’assurance :
  La répartition des charges d’assurance correspond à la manière dont la prime de la multirisque immeuble (MRI) est divisée entre les copropriétaires. Elle est calculée selon les tantièmes de copropriété (quote-parts) et inscrite dans l’état de répartition des charges. Chaque copropriétaire contribue ainsi proportionnellement à la couverture collective.
  Exemple : Dans une copropriété de 40 lots, la prime annuelle de 12 000 € est répartie entre les copropriétaires. Un propriétaire possédant 100/1 000èmes des tantièmes paie 1 200 € de charges d’assurance.

• Résiliation du contrat :
  La résiliation du contrat est la procédure par laquelle le syndicat des copropriétaires ou l’assureur met fin au contrat multirisque immeuble (MRI). Elle peut intervenir à l’échéance annuelle, par décision de l’assemblée générale, ou pour certains motifs légaux (non-paiement des cotisations, fausse déclaration, aggravation du risque). La résiliation impose de souscrire rapidement une nouvelle MRI, l’assurance étant obligatoire.
  Exemple : Une copropriété de 60 lots décide en assemblée générale de résilier son contrat MRI à l’échéance afin de choisir un nouvel assureur offrant de meilleures garanties.

• Responsabilité civile du syndic :
  La responsabilité civile du syndic couvre les fautes de gestion qu’il pourrait commettre dans l’exercice de ses fonctions (mauvaise gestion des fonds, absence de souscription d’une assurance, non-déclaration de sinistre). Elle est distincte de la responsabilité civile du syndicat et peut être incluse dans la multirisque immeuble (MRI) ou faire l’objet d’un contrat spécifique.
  Exemple : Un syndic oublie de renouveler le contrat MRI de la copropriété. En cas de sinistre, sa responsabilité civile peut être engagée pour négligence.

• Responsabilité civile du syndicat des copropriétaires :
  La responsabilité civile du syndicat des copropriétaires est la garantie qui couvre les dommages causés à des tiers par les parties communes de l’immeuble (chute d’éléments de façade, infiltration provenant de la toiture, défaut d’entretien des escaliers). Elle est incluse dans la multirisque immeuble (MRI) et est rendue obligatoire par la loi ALUR.
  Exemple : Une tuile tombe du toit de l’immeuble et blesse un passant. La responsabilité civile du syndicat indemnise la victime pour les dommages corporels subis.

S

• Sinistre :
  Un sinistre désigne tout événement dommageable (incendie, dégât des eaux, explosion, effondrement, vandalisme…) qui déclenche la mise en œuvre de la multirisque immeuble (MRI). La déclaration du sinistre à l’assureur dans les délais contractuels est indispensable pour obtenir l’indemnisation.
  Exemple : Une canalisation commune éclate, inondant les caves et plusieurs appartements. Ce sinistre est pris en charge par l’assureur au titre de la MRI de l’immeuble.

• Subrogation :
  La subrogation est le droit qu’a l’assureur, après avoir indemnisé un sinistre via la multirisque immeuble (MRI), de se retourner contre le responsable afin de récupérer les sommes versées. Elle permet de protéger le fonds d’assurance collectif tout en responsabilisant les auteurs des dommages.
  Exemple : Après avoir indemnisé une copropriété pour un incendie, l’assureur exerce un recours contre l’entreprise de travaux responsable du départ de feu, au titre de la subrogation.

• Syndic professionnel :
  Le syndic professionnel est une société ou un administrateur de biens mandaté par l’assemblée générale pour gérer la copropriété. Parmi ses obligations figure la souscription et la gestion du contrat multirisque immeuble (MRI), ainsi que la déclaration et le suivi des sinistres. Il est rémunéré pour ses missions et engage sa responsabilité civile professionnelle.
  Exemple : Dans une copropriété de 150 logements, le syndic professionnel renouvelle le contrat MRI auprès d’un assureur spécialisé et négocie une baisse de 15 % sur la prime annuelle.

• Syndic bénévole :
  Le syndic bénévole est un copropriétaire élu par l’assemblée générale pour assurer la gestion de l’immeuble sans rémunération. Comme un syndic professionnel, il doit veiller à ce que la copropriété dispose d’une multirisque immeuble (MRI) adaptée et à déclarer les sinistres auprès de l’assureur. Son rôle est essentiel dans les petites copropriétés, où la gestion repose sur l’implication directe des copropriétaires.
  Exemple : Dans une copropriété de 12 logements, le syndic bénévole renouvelle le contrat MRI afin d’élargir la couverture aux dommages électriques, jugés nécessaires après plusieurs incidents dans les parties communes.

• Syndicat des copropriétaires :
  Le syndicat des copropriétaires est l’entité juridique regroupant l’ensemble des copropriétaires d’un immeuble. Il a pour obligation légale de souscrire une assurance multirisque immeuble (MRI) couvrant les parties communes et la responsabilité civile. Le syndicat est représenté par le syndic, qui gère le contrat et les relations avec l’assureur.
  Exemple : Le syndicat des copropriétaires d’un immeuble de 80 lots décide en assemblée générale de changer d’assureur MRI pour bénéficier d’une meilleure couverture en cas de catastrophes naturelles.

T

• Tableau des garanties :
  Le tableau des garanties est un document récapitulatif présent dans tout contrat multirisque immeuble (MRI). Il liste de manière synthétique les garanties incluses, leurs plafonds d’indemnisation, les franchises applicables et les éventuelles exclusions. Il permet aux copropriétaires et au syndic de comparer facilement plusieurs contrats.
  Exemple : Le conseil syndical examine le tableau des garanties de deux devis MRI afin de choisir celui qui offre la meilleure couverture pour les dégâts des eaux et l’incendie, à coût équivalent.

• Taux de vétusté :
  Le taux de vétusté correspond à la déduction appliquée par l’assureur lors de l’indemnisation d’un sinistre, pour tenir compte de l’usure et de l’ancienneté des biens. Dans une multirisque immeuble (MRI), il impacte directement le montant versé à la copropriété si l’option « valeur à neuf » n’a pas été souscrite.
  Exemple : Après un incendie endommageant la chaufferie d’un immeuble, l’assureur applique un taux de vétusté de 30 % sur les équipements âgés de 15 ans. L’indemnisation est donc réduite par rapport à leur valeur de remplacement.

• Travaux en copropriété :
  Les travaux en copropriété (ravalement de façade, réfection de toiture, rénovation d’ascenseur, etc.) peuvent modifier le niveau de risque de l’immeuble et doivent être déclarés à l’assureur. Dans le cadre de la multirisque immeuble (MRI), certains travaux nécessitent une extension de garantie ou une couverture spécifique, notamment en cas de chantier important.
  Exemple : Une copropriété entreprend la réfection complète de sa toiture. Le syndic informe l’assureur MRI qui ajoute une garantie spécifique « travaux » pour couvrir les risques liés au chantier.

V

• Valeur de reconstruction :
  La valeur de reconstruction est le montant estimé nécessaire pour reconstruire à l’identique un immeuble détruit, sans tenir compte de sa valeur vénale. C’est cette base qui est utilisée pour fixer le capital assuré dans un contrat multirisque immeuble (MRI). Elle garantit une indemnisation adaptée en cas de sinistre total.
  Exemple : Une copropriété de 4 500 m² est entièrement détruite par un incendie. L’assureur indemnise la reconstruction sur la base de la valeur de reconstruction fixée dans le contrat MRI, soit 9 millions d’euros.

• Valeur vénale :
  La valeur vénale correspond à la valeur marchande d’un immeuble sur le marché immobilier, c’est-à-dire le prix auquel il pourrait être vendu. Contrairement à la valeur de reconstruction, elle ne tient pas compte du coût réel pour rebâtir l’immeuble. Dans une multirisque immeuble (MRI), l’indemnisation se base généralement sur la valeur de reconstruction, mais la valeur vénale peut intervenir dans certains cas particuliers (expropriation, sinistre total sans reconstruction).
  Exemple : Après un sinistre majeur, la copropriété décide de vendre le terrain sans reconstruire l’immeuble. L’indemnisation est alors calculée sur la valeur vénale de l’immeuble avant destruction.

• Vol et vandalisme :
  La garantie vol et vandalisme couvre les dommages causés par des effractions, vols ou actes de dégradation volontaire dans les parties communes de l’immeuble. Elle est souvent proposée en option dans un contrat multirisque immeuble (MRI) et protège notamment les halls, caves, parkings et locaux techniques.
  Exemple : Des individus forcent l’accès au local poussettes d’une copropriété et volent plusieurs biens. La garantie vol et vandalisme de la MRI indemnise la copropriété pour les dégâts matériels et les biens communs dérobés.